【上级政策解读】县征收中心负责人秦淑芬主任解读《国有土地上房屋征收评估办法》（住建部建房〔2011〕77号）

国有土地上房屋征收与补偿条例》在2011年1月公布实施后,住建部发布了《国有土地上房屋征收评估办法》(以下简称《评估办法》),从2011年6月3日开始实施，确定了房屋征收补偿的评估办法。2003年12月1日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》同时废止。

第一、评估完全遵循市场价格。原拆迁条例及《指导意见》确定的拆迁房屋的价格是参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。而《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。对此《评估办法》第30条进行了细化——“被征收房屋的类似房地产”是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格，是指在评估时点的平均交易价格。评估时，还要考虑到区位、用途、建筑结构等影响价值的因素。

第二、评估方法多样化。《评估办法》第十三条明确了按照房屋用途采用不同评估方法的原则，其规定注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。这样的规定就是价格评估趋向合理，能够真正体现出不同用途的房屋价值不同。另一方面，法律上将评估方法进行规定，便于被征收人监督评估机构的评估行为。

第三、明确房屋价格中包括土地使用权价值。《评估办法》明确了评估价值中包括土地使用权的价值。其第十一条规定，被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额。另外在第十四条也规定了被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

第四、评估机构由被征收人选定。《评估办法》明确规定了房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定”。由此可见，评估机构的选择由被征收人确定，在一定程度上可以杜绝内定评估机构及私下交易等状况的发生。

第五、明确评估费用由房屋征收部门承担。《评估办法》第三十一条规定了评估活动的费用承担情况。房屋征收评估、鉴定费用由房屋征收部门承担。如鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。原来的《指导意见》对上述的问题并未做出规定。现在评估、鉴定、复核的费用均非征收人承担，那么其在对评估报告提起异议就没有了顾虑，有利于权利的行使及监督规范评估公司的评估活动。

第六、进一步明确的评估活动的流程。《评估办法》用详细规定了房屋征收评估的流程，比《指导意见》下的流程细致、明确且有操作性。新流程一般为：

1、选定机构。被征收人在规定时间内，协商选定房地产价格评估机构;

2、评估机构与房屋征收部门签订委托合同;

3、实地查勘。注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管;

4、价值评估。估价师根据实地查勘及房屋资料，根据评估对象和当地房地产市场状况，选用一种或多种方法进行评估;

5、公示解释。房地产价格评估机构向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，房屋征收部门将评估结果向被征收人公示。公示期间，估价师要对初步评估结果进行现场说明解释;

6、交付报告。公示期满后，房地产价格评估机构向房屋征收部门提供整体评估报告和分户评估报告，房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告;

7、申请复核。被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估;

8、申请鉴定。被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。